Il primo passo nel processo di acquisto di un immobile in Italia è ottenere un codice fiscale. Questo codice identificativo univoco viene calcolato in base ai vostri dati personali, tra cui nome, luogo e data di nascita. Viene rilasciato dall'Agenzia delle Entrate ed è necessario per qualsiasi interazione con le autorità italiane.

L'apertura di un conto bancario italiano è essenziale, non solo per trasferire i fondi per l'acquisto dell'immobile, ma anche per il pagamento automatico delle utenze. In genere, il pagamento del saldo del prezzo di acquisto dell'immobile viene effettuato tramite bonifico bancario. È anche possibile scegliere di trasferire i fondi su un conto di garanzia per una maggiore sicurezza.

Una volta visitato l'immobile e deciso di acquistarlo, la negoziazione inizia con un'offerta di acquisto formale. L'offerta deve essere in forma scritta e accompagnata da un bonifico bancario o da un assegno come acconto. Il venditore può comunicare la sua accettazione verbalmente. Una volta accettata l'offerta, il venditore si impegna a non vendere l'immobile a terzi fino a una data specifica, al fine di tutelare l'opportunità dell'acquirente.

Prima di procedere, è consigliabile verificare la titolarità dell'immobile presso l'Ufficio del Registro Civile locale (“Conservatoria e Catasto”) e ottenere una copia del rapporto sulla titolarità. Il rapporto descrive la proprietà, la titolarità, i gravami e altri dettagli che l'acquirente dovrebbe conoscere sull'immobile prima di procedere con l'acquisto. È quindi essenziale essere in grado di comprendere correttamente il significato di tutte le informazioni contenute nel rapporto sul titolo di proprietà.

Prima di procedere con l'acquisto, è importante effettuare una sorta di due diligence, che include la documentazione sull'origine dell'immobile, i permessi e i certificati urbanistici, il regolamento condominiale, altri aspetti amministrativi e tecnici e la conformità ambientale.

Linares Associates offre assistenza ai cittadini stranieri in relazione alle procedure per l'apertura di un conto bancario italiano, alle offerte formali di acquisto, ai controlli catastali e al supporto nelle procedure notarili. Per transazioni di alto valore (oltre 1 milione di euro), il venditore può richiedere una “prova di fondi”. Questo documento dimostra che l'acquirente dispone di fondi legittimi e ottenibili per la transazione. Senza questa lettera, il venditore potrebbe non accettare l'offerta, anche se per il resto conforme.

Il “Compromesso” (contratto di compravendita) è un documento legalmente vincolante che specifica il prezzo di vendita, la data di chiusura (“Rogito”) e le informazioni e i diritti relativi alla proprietà. Il ‘Rogito’ viene solitamente firmato da 1 a 3 mesi dopo il “Compromesso”.

Il contratto definitivo, noto anche come “atto notarile”, viene firmato dopo il “Compromesso”. Ciò avviene quando tutta la documentazione necessaria è disponibile. Entrambe le parti firmano l'atto e la proprietà viene ufficialmente trasferita. Il notaio rilascia una copia autenticata dell'atto e la registra presso il Catasto.

Il rogito del notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono impegnate a rispettare (le più importanti delle quali sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà all'acquirente) e che il notaio sigilla, ma anche per una serie di obblighi successivi alla firma. Infatti, in qualità di pubblico ufficiale, egli deve trascrivere la vendita e trasferire tutta la documentazione relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione. ù Solo in questo modo il trasferimento di proprietà da A a B può essere veramente riconosciuto nei confronti di terzi.

Se lo straniero che agisce in qualità di acquirente non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tenerne conto e, in presenza del notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), ricorrere a un interprete/traduttore nominato in conformità con la legge notarile.

Inoltre, l'atto notarile italiano deve essere accompagnato da una traduzione in lingua straniera certificata da un traduttore ufficiale (che può essere anche il notaio stesso, se conosce la lingua), che deve essere coerente con il testo italiano.

Il diritto notarile è molto preciso nello stabilire che, nel caso di uno straniero, è necessario verificare se le parti e il notaio conoscono la lingua straniera. Se il notaio non conosce la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti contraenti stesse a decidere chi sarà l'interprete. Quest'ultimo dovrà quindi occuparsi della traduzione dell'atto notarile e dovrà anche firmare l'atto di vendita, insieme ai due testimoni, alle parti e al notaio. La sua funzione è proprio quella di facilitare la comunicazione tra le parti e con il notaio.

Prima di procedere alla traduzione, l'interprete deve giurare davanti al notaio di svolgere fedelmente le proprie funzioni, e ciò deve essere menzionato nell'atto notarile. Per poter partecipare all'atto notarile, l'interprete deve soddisfare gli stessi requisiti dei testimoni. Ciò è stabilito dalla legge notarile. Pertanto, deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non coinvolto nell'atto.

Anche uno straniero può fungere da interprete, ma deve essere residente in Italia. Non sono ammessi i parenti e gli affini del notaio e delle parti nei gradi indicati nell'articolo 28, il coniuge dell'uno o dell'altro e coloro che non sanno o non possono firmare. È importante che il notaio verifichi i requisiti della legge notarile. È sufficiente che uno dei testimoni conosca la lingua straniera se tutte le parti sanno firmare con il proprio nome e cognome.

Se, invece, le parti non sanno firmare, entrambi i testimoni devono conoscere la lingua straniera. Ovviamente, i testimoni devono sempre conoscere la lingua italiana. Un'altra alternativa, sempre nel caso in cui l'acquirente straniero non comprenda la lingua italiana, è che il cittadino straniero firmi una procura all'acquisto, nominando un terzo che comprenda perfettamente entrambe le lingue. A questo punto, questa persona acquisterà per loro conto firmando l'atto notarile di vendita.

Può accadere che la persona interessata a concludere il contratto di acquisto non sia in grado di partecipare effettivamente alla firma. In questo caso, l'impedimento può essere superato ricorrendo a una procura, un documento che conferisce ad altri il potere di compiere un atto giuridico o materiale per conto della persona che è impossibilitata a farlo. Grazie alla procura, sarà comunque possibile acquistare l'immobile.

Le imposte dovute in Italia dipendono dall'immobile acquistato, dal patrimonio e dal venditore. Le imposte relative all'acquisto sono l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Quelle relative alla tassazione immobiliare sono l'IMU e la TASI.

Se il venditore è un privato, il Testo Unico delle Imposte di Registrazione prevede il pagamento, da parte dell'acquirente, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria. Queste sono applicate con un'aliquota fissa se le vendite sono soggette a IVA o in proporzione al 9% se esenti da IVA.

Si applica un'aliquota ridotta (proporzionale al 2%) se l'acquisto rientra nei cosiddetti “benefici prima casa”. Altrimenti, se il venditore è una società, la vendita sarà soggetta a IVA, come stabilito dal Decreto Presidenziale 633/1972.

Come indicato nel paragrafo precedente, se l'immobile venduto è una “prima casa”, ovvero un'abitazione destinata a residenza principale, verrà pagata un'imposta ridotta, il cui importo varia a seconda che l'acquisto sia stato effettuato tramite un privato, una società di costruzioni o una società non di costruzioni:

• ​se si acquista da un privato o da una società più di quattro anni dopo il completamento dei lavori, l'imposta di registro è pari al 2% calcolato sul valore catastale
  
• se invece si acquista da un'impresa edile entro quattro anni dal completamento dei lavori, si paga l'IVA calcolata al 4%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse
  

Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore, devono essere soddisfatti diversi requisiti, non solo da parte dell'acquirente, ma anche dall'oggetto della vendita. Gli immobili che beneficiano delle agevolazioni devono soddisfare determinati requisiti:

• ​devono essere classificati come “residenziali” e rientrare nelle categorie A/1 e A/11;
  
• non devono essere immobili di lusso (ai sensi del Decreto Ministeriale 218/1969);
  
• devono essere situati nel comune in cui l'acquirente risiede o intende trasferirsi.
  

Per questo motivo, l'acquirente deve stabilire la propria nuova residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto, se non lo ha già fatto. Inoltre, non deve essere proprietario esclusivo o comproprietario di altri diritti immobiliari, nuda proprietà, vitalizio o residenza su un'altra casa acquistata da lui (o dal coniuge, se del caso).

Il diritto di acquistare immobili in Italia è generalmente disponibile per la maggior parte degli stranieri, con procedure diverse a seconda della nazionalità. Per i cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo si applicano le stesse procedure previste per i cittadini italiani. Per le altre nazionalità, la possibilità di acquistare immobili dipende dagli accordi tra l'Italia e ogni singolo Paese.

Nel caso di stranieri che risiedono legalmente da meno di tre anni, insieme ai loro familiari, è richiesto un permesso di soggiorno o una carta di soggiorno validi. Nel caso di stranieri che non risiedono legalmente, deve esserci un accordo internazionale che consenta tale acquisto o la cosiddetta condizione di reciprocità, ovvero anche i cittadini italiani devono poter acquistare una casa nel paese di origine dello straniero.

Orientarsi nel mercato immobiliare italiano può essere particolarmente stressante per un cittadino straniero, soprattutto alla luce delle difficoltà legate alla comprensione di una lingua diversa e alla gestione di nuove normative legali e pratiche locali. È quindi estremamente importante affidarsi a professionisti esperti che possano assistere il cliente durante il processo di acquisto, comprendendo le sue esigenze e aspettative.

Noi di Linares Associates siamo in grado di fornire ai nostri clienti una due diligence legale preliminare, che ha lo scopo di:

• ​Verificare la titolarità legale e il diritto di vendita del venditore;
  
• Esaminare il rogito notarile e i registri dell'ufficio tecnico;
  
• Identificare ipoteche, gravami, ipoteche o diritti di terzi;
  
• Esaminare il piano di offerta e le modifiche, i verbali del condominio, i bilanci, il regolamento condominiale e la domanda di costruzione (se applicabile);
• Valutare i diritti di prelazione (ad esempio, rivendicazioni agricole o dei locatari);
• Verifiche della Camera di Commercio sul venditore (nel caso di una società), comprese le questioni relative alla solidità finanziaria e all'insolvenza